Per l’abitazione principale non è necessario dimorare con il nucleo familiare

Con le sentenze nn. 23488 e 23489 del 18 luglio 2026, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno disposto un principio particolarmente rilevante in materia di fiscalità locale:

ossia, ai fini dell’esenzione ICI (IMU) per l’abitazione principale è sufficiente che il contribuente dimori abitualmente nell’immobile posseduto senza che sia necessario che nello stesso immobile dimorino abitualmente anche gli altri componenti del nucleo familiare. Le pronunce delle Sezioni Unite hanno completato il percorso già avviato dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 209 del 2022 in materia di IMU e proseguito con la sentenza n. 112 del 2025 relativa all’ICI. Pertanto, il beneficio fiscale è strettamente collegato alla destinazione “effettiva” dell’immobile e non allo stato civile del contribuente o alla convivenza con i familiari. Le Sezioni Unite hanno chiarito, inoltre, la distribuzione dell’onere della prova in caso di contenzioso; in particolare, la residenza anagrafica determina, nella disciplina ICI una presunzione relativa di dimora abituale che spetta al Comune superare. Nel caso invece in cui il contribuente non risieda anagraficamente nell’immobile sarà quest’ultimo a doverne dimostrare l’effettiva utilizzazione quale abitazione principale.

Il principio di diritto disposto dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione

Può un contribuente perdere l’esenzione prevista per la propria abitazione principale soltanto perché il coniuge o gli altri familiari vivono abitualmente in un immobile diverso? È questo il problema affrontato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione nelle ultime pronunce Nella società contemporanea la mancata coabitazione non coincide necessariamente con la crisi o con la dissoluzione del rapporto familiare. Esigenze lavorative, assistenziali, professionali o personali possono indurre due coniugi a stabilire dimore abituali differenti, pur conservando pienamente la comunione materiale e spirituale propria del matrimonio. Subordinare l’esenzione fiscale alla presenza dell’intero nucleo familiare nello stesso immobile significa trasformare una modalità legittima di organizzazione della vita privata in un elemento capace di determinare un aggravio impositivo. Le Sezioni Unite hanno escluso definitivamente una simile conseguenza: ciò che rileva è l’utilizzazione effettiva dell’immobile come abitazione principale del singolo contribuente e non la convivenza con i suoi familiari. Secondo le Sezioni Unite, ai fini dell’esenzione IMU per abitazione principale, è sufficiente che il contribuente dimori abitualmente nell’immobile, “senza che sia necessario che ivi dimori anche il suo nucleo familiare”.

Il beneficio fiscale è riconosciuto al contribuente che possieda l’abitazione a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale e la utilizzi effettivamente come propria dimora abituale. Viene così definitivamente superato il precedente orientamento giurisprudenziale qualificato dalle stesse pronunce come “diritto vivente”, secondo cui il contribuente coniugato avrebbe dovuto dimostrare non soltanto la propria dimora, ma anche quella dei familiari nello stesso immobile. Uno degli aspetti di maggiore interesse che emerge dalle due pronunce delle Sezioni Unite della Corte di cassazione riguarda anche la distribuzione dell’onere probatorio; in altre parole, a chi spetta provare l’effettivo utilizzo dell’immobile quale abitazione principale in caso di contenzioso tributario? Nella disciplina dell’ICI l’abitazione principale corrisponde, salvo prova contraria, a quella nella quale il contribuente ha stabilito la propria residenza anagrafica. La residenza anagrafica non costituisce quindi una prova assoluta, ma determina una presunzione relativa. Quando il contribuente risiede anagraficamente nell’immobile spetta poi al Comune dimostrare che nonostante il dato formale egli non vi dimora realmente in quell’immobile. Pertanto, l’ente locale non può disconoscere l’esenzione ICI(IMU) basandosi esclusivamente sul fatto che il coniuge o gli altri familiari vivano altrove. Deve invece fornire elementi concretamente riferibili al contribuente e all’effettivo utilizzo dell’abitazione. Qualora, al contrario, il contribuente non abbia stabilito nell’immobile la propria residenza anagrafica, viene meno la presunzione favorevole. Sarà allora il soggetto che invoca l’esenzione a dover dimostrare che l’abitazione costituisce, nonostante il diverso dato anagrafico, la propria dimora abituale. Il meccanismo può essere sintetizzato in due regole:

1. residenza anagrafica nell’immobile: si presume la dimora abituale e il Comune deve fornire la prova contraria;

2. residenza anagrafica in un altro luogo: il contribuente deve dimostrare l’effettiva destinazione dell’immobile a propria abitazione principale.

Questa precisazione attribuisce alle sentenze una rilevanza operativa che va oltre l’affermazione generale del diritto all’esenzione dal pagamento del tributo. Le Sezioni Unite non si limitano a eliminare il requisito della coabitazione familiare ma individuano anche il soggetto sul quale ricade l’onere di provare l’immobile destinato effettivamente ad abitazione principale. Ne deriva che, le pronunce gemelle delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione non rappresentano soltanto un chiarimento tecnico sull’applicazione di un tributo ormai sostituito, bensì, affermano un principio più profondo, ossia che, il sistema fiscale non può imporre un modello unico di famiglia e non può utilizzare il matrimonio come presupposto per applicare un trattamento più gravoso ai fini fiscali. L’abitazione principale non è necessariamente la casa nella quale si realizza quotidianamente la convivenza dell’intero nucleo familiare. È il luogo che il singolo contribuente ha destinato in modo stabile reale e non fittizio, alla propria vita personale. La famiglia resta una formazione sociale protetta dalla Costituzione, non un indice di maggiore capacità contributiva. Il legislatore può contrastare gli abusi, verificare l’effettiva destinazione degli immobili e negare l’esenzione in presenza di residenze meramente fittizie. Non può però presumere che due coniugi debbano necessariamente vivere sotto lo stesso tetto né trasformare la loro diversa dimora in una ragione sufficiente per imporre un tributo. Pertanto, con le sentenze nn. 23488 e 23489 del 18 luglio 2026, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno definitivamente chiarito una questione che negli ultimi anni aveva creato non poco contenzioso con i Comuni impositori; il punto nodale era proprio alla configurabilità di un immobile quale abitazione principale e, pertanto, in quanto tale esente dal pagamento del tributo comunale. Ciò che conta non è dove vive la famiglia intesa come entità astratta, bensì, dove vive realmente il contribuente. Ed è proprio lungo questo confine tra realtà dell’abitazione e libertà delle relazioni familiari che l’imposizione immobiliare ritrova coerenza con i principi di uguaglianza e capacità contributiva.