Controlli Superbonus: i rischi potenziali- cosa sapere e come tutelarsi in caso di Accertamenti Tributari

E’ iniziata l’era dei controlli e delle verifiche riconducibili ai Superbonus 110 che ha riguardato circa 500 mila immobili secondo gli ultimi dati forniti dalla bancata dati ENEA. Le istruttorie attivate interesserebbero due milioni di proprietari di immobili quali committenti privati, condomini e condomini con un esborso dello Stato di circa 132 miliardi di euro in crediti d’imposta erogati per le ristrutturazioni da superbonus e bonus110. Si tratta di numeri importanti che stanno legittimando l’inizio di controlli e verifiche capillari sempre più serrate da parte dell’Ade. Incrocio di dati, controlli a campione, asseverazioni online, verifiche documentali ENEA, ispezioni in cantiere, variazioni catastali. Con la progressiva chiusura della stagione del Superbonus, il focus di professionisti, imprese e committenti si sposta inevitabilmente dalla fase esecutiva a quella di verifica. Il 2026 si preannuncia come un anno cruciale per i controlli fiscali relativi al Superbonus 110%. In questo articolo analizziamo il perimetro di questi nuovi controlli, le tipologie di irregolarità sotto la lente e le possibili conseguenze sanzionatorie per tecnici, imprese, condomini e singoli proprietari non escludendo le strategie difensive da adottare in caso di accertamenti tributari.

Controlli Superbonus: operazione “Cantieri a Metà”

Dal 2026 è stata avviata una massiccia campagna di verifiche mirate. Non si tratta più di controlli a campione, ma di un’attività di intelligence fiscale basata sull’incrocio delle banche dati per individuare specifiche anomalie, in particolare sui lavori dichiarati ma non conclusi che andrà ad interessare circa il 90% delle pratiche attivate con i Superbonus110. Il cuore dell’operazione riguarda una discrepanza contabile e operativa ben precisa. Secondo le stime riportate da 24Plus, l’attenzione del Fisco si sta concentrando su un volume di crediti pari a circa 4 miliardi di euro. Si tratta di cantieri che risultano formalmente aperti o con SAL (Stati Avanzamento Lavori) liquidati, ma che nella realtà presentano percentuali di completamento sospette, spesso ferme intorno al 30-40%, o che non hanno mai raggiunto la chiusura lavori nonostante la scadenza dei termini o la fruizione delle agevolazioni. L’Agenzia delle entrate non si muove alla cieca, ma, utilizza algoritmi predittivi che incrociano:

• i dati della piattaforma Cessione Crediti: per verificare i flussi finanziari e le opzioni esercitate (sconto in fattura/cessione).

• i dati ENEA: per controllare le asseverazioni tecniche e i SAL depositati.

• la fatturazione elettronica: per riscontrare l’effettiva esecuzione delle prestazioni.

• i bonifici parlanti: per tracciare i pagamenti.

L’obiettivo è isolare i cosiddetti “cantieri fantasma” o quelli in cui i lavori sono stati gonfiati artificialmente per raggiungere le percentuali minime necessarie alla cessione del credito (il famoso 30%), senza poi proseguire.

Emergono 5 macro-categorie a rischio di verifica immediata:

• lavori interrotti post-SAL 30%: si tratta dei cantieri che hanno incassato il primo SAL e si sono fermati, lasciando l’opera incompiuta.

• salto di due classi energetiche: se manca questo requisito – asseverato con APE – la detrazione non spetta, anche se i lavori risultano formalmente terminati.

• materiali consegnati in cantiere ma non ancora installati: la detrazione spetta solo per lavorazioni effettivamente eseguite, la mera consegna non costituisce “avanzamento” e non può generare un credito fiscale.
• incongruenze temporali in relazione ai cantieri aperti da anni senza avanzamenti significativi o chiusura lavori.
• frodi circolari relativi a crediti inesistenti generati da lavori mai eseguiti.

Controlli sulla variazione catastale da Superbonus sulla storia catastale dell’immobile e sui frazionamenti

A partire da aprile 2025 l’Agenzia delle Entrate ha iniziato a inviare lettere di “compliance” ai contribuenti che hanno effettuato lavori agevolati con Superbonus senza adeguare le rendite catastali. L’operazione “trasparenza” andrà avanti almeno per tre anni e metterà sotto la lente circa 85mila immobili. Il piano delle Entrate, infatti, prevede circa 15mila lettere nel 2025, alle quali nel 2026 seguiranno altre 20mila lettere e 50mila tra il 2027 2028.Le verifiche non si fermano alla rendita catastale post intervento, ma possono ricostruire l’intera sequenza delle variazioni catastali che hanno interessato l’immobile. In pratica, l’Agenzia può analizzare:

• la situazione catastale esistente prima dell’avvio dei lavori;
• eventuali frazionamenti effettuati prima della richiesta del bonus;
• accatastamenti separati di unità o pertinenze;
• variazioni che hanno inciso sul numero delle unità immobiliari;
• coerenza tra assetto catastale, documentazione edilizia e massimali di spesa utilizzati.

Il controllo diventa quindi più ampio: non riguarda solo l’effetto finale dei lavori sulla rendita, ma anche il modo in cui l’immobile è stato configurato ai fini dell’accesso all’agevolazione. Uno dei punti più delicati riguarda i frazionamenti immobiliari. Il meccanismo del Superbonus prevedeva massimali di spesa calcolati, in molti casi, in base al numero delle unità immobiliari presenti nell’edificio. Di conseguenza, il frazionamento di una villetta in più unità, oppure lo scorporo di pertinenze in ambito condominiale, poteva determinare un aumento del plafond disponibile. Il problema non è il frazionamento in sé. La normativa e i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate hanno ammesso la possibilità di considerare la situazione esistente all’inizio dei lavori. Pertanto, se prima dell’avvio dell’intervento un immobile era stato legittimamente suddiviso in più unità distintamente accatastate, il calcolo dei massimali poteva tenerne conto. Il punto critico è un altro: verificare se il frazionamento rispondeva a una reale esigenza abitativa, patrimoniale o funzionale, oppure se era stato eseguito esclusivamente per aumentare il limite di spesa agevolabile. È qui che si concentra la stretta dell’Agenzia. Le verifiche mirano a individuare eventuali operazioni formalmente corrette, ma prive di una ragione sostanziale diversa dal vantaggio fiscale.

Il confine tra operazione legittima e abuso

Un esempio di operazione giustificabile può essere la suddivisione di una villetta su due livelli in due appartamenti autonomi, destinati a nuclei familiari diversi, come nel caso di un’abitazione principale e di un’unità destinata a un figlio. Diverso è il caso in cui la suddivisione risulti solo strumentale all’aumento del plafond, senza un’effettiva autonomia funzionale o senza una reale modifica della destinazione d’uso e dell’organizzazione dell’immobile. La circolare 23/E/2022 dell’Agenzia delle Entrate aveva già chiarito che resta possibile accertare in concreto un “utilizzo distorto” dell’agevolazione. Questo significa che il contribuente può essere chiamato a dimostrare la correttezza dell’operazione, producendo documentazione tecnica, catastale, edilizia e fiscale coerente con la situazione dichiarata.

Ponteggi utilizzati per lavori Superbonus: quando i costi possono essere contestati

Il principio da tenere presente è che il costo del ponteggio può essere agevolato quando l’opera provvisionale è effettivamente funzionale agli interventi che beneficiano della detrazione. Di conseguenza, importi particolarmente elevati devono poter trovare una giustificazione nella natura, nell’estensione e nella durata delle lavorazioni eseguite. Non basta quindi che il ponteggio compaia nella fattura o nel computo metrico: occorre che il suo costo sia coerente con ciò che è realmente accaduto in cantiere. Non è prevista una soglia per i ponteggi Superbonus e non esiste un limite percentuale automatico oltre il quale la spesa diventa indetraibile.

Il punto è un altro: il costo deve essere giustificabile rispetto al cantiere reale. Più aumenta la distanza tra quanto inizialmente previsto e quanto effettivamente realizzato — in termini di superfici, durata e lavorazioni — più diventa importante poter dimostrare perché il costo sostenuto per il ponteggio resti coerente con gli interventi agevolati.

Ponteggio Superbonus: cosa può essere verificato

Tra gli aspetti che possono assumere rilievo nelle verifiche figurano:

• la proporzionalità del costo rispetto alle opere agevolate;

• l’estensione delle superfici effettivamente interessate dai lavori;
• la durata del ponteggio e del relativo noleggio;
• la coerenza dei prezzi con prezzari e computi metrici;
• il collegamento effettivo tra il ponteggio e gli interventi realizzati.

La questione diventa particolarmente delicata quando il progetto iniziale viene modificato, ridimensionato oppure il cantiere viene interrotto.

Lavori eseguiti solo in parte: attenzione al costo dell’intero ponteggio

Uno dei casi più significativi riguarda il ponteggio predisposto sull’intero fabbricato quando, successivamente, le lavorazioni vengono realizzate soltanto su una parte dell’edificio. Il fatto che inizialmente fosse programmato un intervento sull’intera superficie non comporta necessariamente che possa essere attribuito automaticamente al Superbonus l’intero costo del ponteggio. La ragione risiede nella natura stessa della spesa: il ponteggio è agevolabile come costo accessorio perché serve alla realizzazione di opere che beneficiano della detrazione. Se l’intervento principale viene meno, integralmente o parzialmente, deve quindi essere valutata anche l’ammissibilità della relativa spesa accessoria. È proprio il rapporto tra superficie servita dal ponteggio e opere realmente eseguite a poter diventare uno degli elementi centrali della verifica. Un altro elemento determinante riguarda il tempo. I prezzari possono distinguere il costo di montaggio e smontaggio da quello relativo al mantenimento o al noleggio del ponteggio. La durata del cantiere può quindi incidere in maniera significativa sulla spesa complessiva. Il semplice protrarsi dei lavori non determina automaticamente l’indetraibilità della spesa. Un cantiere può subire rallentamenti per molte ragioni: sospensioni, varianti, difficoltà di approvvigionamento oppure impedimenti tecnici. In questi casi, però, diventa essenziale che le circostanze che hanno determinato l’allungamento dei tempi siano adeguatamente documentate. Più difficile da giustificare può essere invece il caso di un ponteggio rimasto installato per lunghi periodi mentre il cantiere è sostanzialmente fermo e non esistono elementi in grado di spiegare il ritardo.

Ponteggio in fattura e computo metrico: non basta

La sola presenza della voce di spesa all’interno delle fatture e del computo metrico non mette automaticamente al riparo da possibili contestazioni. Occorre poter dimostrare la coerenza tra: superfici interessate + durata del cantiere + prezzo applicato + opere effettivamente realizzate. Anche un ponteggio dal costo elevato può rientrare tra le spese agevolabili, purché l’importo trovi una spiegazione concreta e documentabile nelle caratteristiche reali del cantiere. Le verifiche dell’Agenzia delle Entrate si muovono su un doppio binario: formale e sostanziale. L’Agenzia controlla la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione. Questo include la verifica dei pagamenti (bonifici parlanti), delle asseverazioni e del visto di conformità. Un punto critico, spesso sottovalutato, riguarda l’applicazione dei Contratti Collettivi Nazionali (CCNL): per i lavori avviati dal 27 maggio 2022 di importo superiore a 70.000 euro, la mancata indicazione del CCNL nell’atto di affidamento e nelle fatture può portare al disconoscimento del beneficio. Grazie al Decreto Antifrodi, i controlli si sono estesi alla congruità delle spese e alla veridicità delle asseverazioni. L’Agenzia può sospendere fino a 30 giorni le comunicazioni di cessione del credito che presentano profili di rischio (es. incoerenza con i dati dell’Anagrafe Tributaria o cessioni multiple sospette). Riguardo a queste ultime verifiche, all’arrivo nella piattaforma informatica dell’agenzia delle Entrate delle comunicazioni c’è un controllo di coerenza interna e di completezza dei dati presenti nel documento trasmesso; entro cinque giorni dall’arrivo delle comunicazioni, si passa alle verifiche preventive, basate su indicatori di rischio predefiniti. Dopo questo passaggio sono individuate e sospese, per la durata di trenta giorni, tutte le comunicazioni che presentano profili di anomalia. Infine, le comunicazioni sospese vengono sottoposte a una verifica puntuale “con eventuale annullamento di quelle rispetto alle quali vengono confermati i profili di anomalia”.

Le tempistiche dell’accertamento: fino a quando si rischia

Uno degli aspetti più delicati riguarda la “finestra temporale” in cui il Fisco può intervenire. Le tempistiche variano a seconda della modalità di fruizione del bonus:Se il contribuente utilizza il bonus in detrazione diretta (es. in 4, 5 o 10 anni), il potere di accertamento dell’Agenzia si estende notevolmente. L’Agenzia può notificare accertamenti entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione relativa all’ultima rata. Questo significa che per una spesa del 2022 detratta in 4 anni (ultima rata nel 2026), il controllo può arrivare fino al 2031/2032. Alcune interpretazioni estendono ulteriormente questo periodo in caso di omessa dichiarazione o reati tributari. Per i crediti ceduti, l’atto di recupero deve essere notificato, di norma, entro il 31 dicembre dell’ottavo anno successivo a quello di utilizzo del credito in compensazione. Tuttavia, per i cessionari in buona fede che dimostrano di aver acquisito il credito con la dovuta diligenza (possesso del set documentale completo), la responsabilità solidale è stata limitata dalle recenti modifiche normative (D.L. 11/2023).

I rischi: revoca, sanzioni e responsabilità solidale

In caso di irregolarità, le conseguenze possono essere severe:

• recupero del credito: restituzione dell’importo indebitamente detratto (o ceduto).

• interessi: applicati dal momento dell’utilizzo del credito.

• sanzioni: variano dal 30% (per credito “non spettante”) fino al 100-200% (per credito “inesistente”, ovvero privo dei presupposti costitutivi, come nel caso di lavori mai eseguiti).

È fondamentale notare che la responsabilità principale ricade sempre sul beneficiario originale (il committente/condomino) anche se ha optato per lo sconto in fattura. L’impresa o il cessionario rispondono in solido, solo in caso di concorso nella violazione con dolo o colpa grave. Il D.L. 157/2021 ha introdotto importanti misure volte a contrastare comportamenti fraudolenti e rafforzare i controlli sulla fruizione delle detrazioni e sulle operazioni di cessione del credito e sconto in fattura:

• l’obbligo del visto di conformità è esteso anche ai casi in cui il Superbonus è utilizzato dal beneficiario direttamente in detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, tranne che nei casi in cui dichiarazione è presentata direttamente dal contribuente tramite la precompilata oppure tramite il sostituto d’imposta che presta l’assistenza fiscale (precedentemente era richiesto solo nel caso di opzione per la cessione del credito o per lo sconto in fattura).

• l’obbligo del visto di conformità anche per i casi in cui si opta per la cessione del credito o lo sconto in fattura relativa agli altri bonus fiscali edilizi diversi dal Superbonus (elencati al comma 2, art. 121 del D.L. 34/2020).

• asseverazione di un tecnico abilitato riferita alla congruità dei costi sostenuti in tutti i casi nei quali il contribuente intenda usufruire della cessione del credito o dello sconto in fattura.

• sospensione, fino a 30 giorni, da parte dell’Agenzia delle Entrate dell’efficacia delle cessioni del credito e delle relative comunicazioni all’Agenzia – anche successive alla prima – nel caso in cui vengano individuati determinati “profili di rischio” concernenti:
  – la coerenza e la regolarità dei dati indicati;
  – correlazione tra i dati dei crediti ceduti e i soggetti che intervengono nelle operazioni;
  – analoghe cessioni effettuate in precedenza tra gli stessi soggetti.

• concorso nella violazione a parte del fornitore o cessionario del credito.

Controlli documentali e “in situ” dell’ENEA sulle asseverazioni presentate

Ricordiamo che il decreto Asseverazioni (D.M. 6 agosto 2020) prevede all’articolo 5 controlli a campione (almeno il 5%) sulla regolarità dell’asseverazione presentate annualmente. Una parte dei controlli di questo campione consiste anche in ispezioni sul posto non inferiori al 10% delle istanze complessivamente sottoposte a controllo. Le procedure di controllo sono indicate nel D.M. 11 maggio 2018.Per ogni istanza soggetta a verifica, l’ENEA comunica l’avvio del procedimento di controllo al soggetto beneficiario della detrazione o, in caso di controllo effettuato su istanze per interventi su parti comuni condominiali, all’amministratore di condominio, legale rappresentante pro-tempore, mediante invio di lettera raccomandata a/r ovvero, ove disponibile, mediante posta elettronica certificata (PEC), all’indirizzo indicato all’atto della trasmissione dei dati. Entro 30 giorni dalla ricezione della comunicazione, il soggetto beneficiario della detrazione ovvero l’amministratore, per conto del condominio soggetto a verifica, trasmette, a mezzo posta elettronica certificata all’indirizzo «enea@cert.enea.it», in formato PDF, qualora non già trasmessa, la documentazione prevista dall’art. 6 del decreto di cui all’art. 14, comma 3-ter del decreto-legge n. 63 del 2013, che dovrà essere sottoscritta digitalmente da un tecnico abilitato, nei casi in cui è prevista l’asseverazione circa il rispetto dei requisiti tecnici, o, negli altri casi, dall’amministratore per gli interventi sulle parti comuni o dallo stesso soggetto interessato per gli interventi sulle singole unità immobiliari.

Nel caso di interventi che interessino gli impianti, dovranno essere trasmesse, inoltre, le copie della dichiarazione di conformità rilasciata dall’installatore ai sensi del D.M. 37/2008 e, se pertinente, del libretto di impianto secondo il modello pubblicato con il decreto ministeriale 10 febbraio 2014. Nel caso dei controlli in loco l’avvio del procedimento mediante sopralluogo è comunicato, con un preavviso minimo di quindici giorni, con lettera raccomandata a/r ovvero, ove disponibile, mediante posta elettronica certificata (PEC), specificando il luogo, la data, l’ora e il nominativo dell’incaricato del controllo. A fronte di motivata richiesta presentata dal soggetto beneficiario, il sopralluogo può essere rinviato, per una sola volta, e comunque eseguito entro 60 giorni dalla comunicazione. Il controllo in situ si svolge alla presenza del soggetto beneficiario della detrazione ovvero dell’amministratore per conto del condominio, e, quando pertinente, alla presenza del tecnico o dei tecnici firmatari della relazione di fine lavori. Le risultanze dei controlli effettuati sono trasmesse da ENEA alla Direzione generale per l’approvvigionamento, l’efficienza e la competitività energetica del Ministero dello sviluppo economico con cadenza bimestrale, anche al fine di avviare gli eventuali procedimenti sanzionatori.

Controlli preventivi dell’Agenzia delle Entrate sulle cessioni dei crediti

La legge di bilancio 2022 ha introdotto nel D.L. 34/2020 l’articolo 122-bis, che prevede specifiche misure per contrastare le frodi sulle cessioni dei crediti e il rafforzamento dei controlli preventivi.

In particolare, ha previsto che entro cinque giorni lavorativi dall’invio delle comunicazioni dell’opzione per lo sconto o la cessione del credito, anche successive alla prima, l’Agenzia delle Entrate può sospendere, per un periodo non superiore a trenta giorni, gli effetti di quelle comunicazioni che presentano i seguenti profili di rischio:

• coerenza e regolarità dei dati indicati nelle comunicazioni e nelle opzioni con quelli presenti nell’Anagrafe tributaria o comunque in possesso dell’Amministrazione finanziaria;

• dati sui crediti oggetto di cessione e sui soggetti che intervengono nelle operazioni;

• analoghe cessioni effettuate in precedenza dai soggetti indicati nelle comunicazioni e nelle opzioni.

Se dopo i controlli preventivi questi rischi risultano confermati, la comunicazione si considera non effettuata, e l’esito del controllo viene comunicato al soggetto che ha trasmesso la comunicazione. Se, invece, i rischi non risultano confermati o è trascorso il periodo massimo di sospensione degli effetti della comunicazione, questa produce i suoi effetti regolarmente. Il controllo preventivo antifrode si fonda sull’analisi dei profili di rischio individuati dal legislatore, ma non rappresenta un controllo sostanziale dell’agevolazione né della regolarità della comunicazione. In ogni caso, il controllo preventivo dell’Agenzia delle Entrate non esonera i soggetti coinvolti nelle cessioni dal ricorso all’ordinaria diligenza richiesta per evitare la partecipazione a condotte fraudolente. Infatti, né la mancata selezione della specifica comunicazione tra quelle oggetto di sospensione né la rimozione della sospensione inizialmente operata (o il decorso dei 30 giorni senza conferma dei profili di rischio), precludono gli ordinari poteri di controllo dell’Amministrazione finanziaria. Il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 1° dicembre 2021 ha stabilito criteri, termini e modalità per l’attuazione delle misure antifrode. Infine, in tema di asseverazioni/attestazioni che i tecnici sono tenuti a rilasciare, è stata introdotta la sanzione penale della reclusione da due a cinque anni e la multa da 50.000 a 100.000 euro nei confronti del tecnico abilitato che:

• espone informazioni false oppure omette di riferire informazioni rilevanti sui requisiti tecnici del progetto di intervento o sulla effettiva realizzazione dello stesso,

• attesta falsamente la congruità delle spese.

Se il fatto è commesso al fine di conseguire un ingiusto profitto per sé o per altri la pena è aumentata.

Controlli catastali dell’Agenzia delle Entrate

Per completare il quadro dei livelli di controllo, bisogna ricordare che l’ultima legge di Bilancio ne ha previsto un altro, anche in questo caso documentale. L’articolo 1, commi 86 e 87, della Legge di bilancio 2024 introduce modifiche riguardanti le variazioni dello stato dei beni per le unità immobiliari oggetto degli interventi ammessi al Superbonus. Secondo la nuova normativa, l’Agenzia delle Entrate, basandosi su specifiche liste selettive, verifica se sia stata presentata, ove richiesta, la dichiarazione prevista dall’articolo 1, commi 1 e 2, del D.M. n. 701 del 19 aprile 1994, tenendo conto degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile registrata nel catasto dei fabbricati. Se tale dichiarazione non risulta presentata, l’Agenzia delle Entrate può inviare al contribuente una comunicazione specifica, ai sensi dell’articolo 1, commi da 634 a 636, della legge n. 190/2014, per sollecitare l’adempimento richiesto, favorendo così la compliance. Di fatto, quindi, la disposizione di cui al comma 87 introduce, quindi, anche per i casi di omessa denuncia delle dichiarazioni di variazione dello stato dei beni, un meccanismo di stimolo alla compliance, che consente ai soggetti destinatari della comunicazione di provvedere spontaneamente a regolarizzare la propria posizione.

Superbonus: quali documenti conservare

Alla luce di queste notizie, per i professionisti tecnici asseveratori e gli amministratori di condominio è fondamentale: effettuare una ricognizione urgente dei cantieri “aperti” per verificare la corrispondenza tra SAL asseverati e stato di fatto. Sollecitare la chiusura formale dei lavori e la presentazione delle asseverazioni finali ENEA dove i lavori sono conclusi. Ancora, raccogliere e archiviare con cura tutta la documentazione di cantiere (foto, giornale dei lavori, bolle di consegna materiali) per poter dimostrare l’effettività dei lavori in caso di accertamento. Non c’è dubbio che è realmente iniziata l’era dei controlli sui Superbonus da parte dell’Ade che interesserà milioni di italiani nei prossimi 5/8 anni. Chi ha lavorato bene e con diligenza non ha nulla da temere; chi, diversamente ha lavorato in fretta e male sarà certamente destinatario di verifiche e controlli da parte dell’ade finalizzati a verificare la legittimità dell’iter che ha caratterizzato l’istruttoria di ciascuna delle pratiche relative al Superbonus. In caso di accertamenti tributari ovviamente è fondamentale avvalersi di professionisti specializzati in grado di difendere in tutte le fasi i committenti, sia nella fase di verifica e controllo pre-accertativa sia in quella accertativa in senso stretto, cercando di limitare il p ù possibile la pretesa impositiva dell’ufficio.