IMU – Per l’abitazione principale la locazione parziale dell’immobile non fa perdere l’esenzione

Le questioni tributarie in materia d’IMU riferita a immobili destinati ad abitazioni principale non mancano mai. L’ultima in ordine di tempo è quella che ha riguardato la casistica delle abitazioni principali parzialmente locate dal proprietario; in tal caso il Comune impositore deve comunque riconoscere l’esenzione IMU oppure no? E’ questo un interrogativo che ha alimentato non pochi dubbi ma soprattutto ha alimentato un notevole contenzioso tributario tra i Comuni impositori in qualità di soggetti attivi d’imposta e i contribuenti interessati in qualche modo da locazioni parziali dell’immobile destinato ad uso abitativo (abitazione principale).

L’intervento della Corte di Cassazione che ha chiarito la questione

La Corte di Cassazione è recentemente intervenuta per la prima volta sul trattamento IMU da riservare all’abitazione principale nelle casistiche di locazione parziale dell’immobile, affermando i giudici di Palazzaccio che l’immobile destinato ad abitazione principale anche se interessato da una locazione parziale, mantiene comunque il beneficio dell’esenzione dal pagamento del tributo comunale espressamente previsto dalla normativa di riferimento. Lo ha espressamente disposto la Corte di Cassazione Sezione Tributaria in occasione dell’Ordinanza 8236 del 02 aprile 2026. In particolare, la Corte di Cassazione adita ha affermato che la disposizione normativa che prevede l’esonero per “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente va interpretata nel senso che la locazione parziale dell’abitazione non impedisce la fruizione dell’esenzione, qualora il possessore mantenga la propria residenza e dimora abituale nell’immobile”.  In altre parole i giudici di legittimità hanno precisato che la locazione parziale di un immobile destinato ad abitazione principale non è preclusa da una locazione parziale dello stesso in favore di soggetti terzi purchè continuano a coesistere con riferimento al ridetto immobile la residenza anagrafica del soggetto e la dimora abituale, condizioni queste ultime  essenziali e imprescindibili alle quali la normativa IMU subordina l’esenzione dal pagamento del tributo comunale.

Pertanto, il principio giurisprudenziale espresso dalla Suprema Corte in occasione dell’Ordinanza N°8236 del  02 aprile 2026 è senz’altro condivisibile poichè conferma quanto indicato anche dal Mef in occasione della circolare n. 3/2012. La questione IMU non era pacifica a causa della lettura data da alcuni Comuni impositori proprio della circolare 3/2012; da qui l’attivazione di un consistente contenzioso tributario che ha caratterizzato gli ultimi anni essendoci posizioni contrapposte tra Comune e contribuenti. Sul piano normativo, tanto la vecchia quanto la nuova IMU sono chiare nel definire abitazione principale l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo ha stabilito la propria residenza anagrafica e dimora abituale. In caso di locazione parziale dell’abitazione principale, le condizioni previste dalla normativa rimangono soddisfatte nel senso che permangono residenza e dimora che come già segnalato sono e restano le due condizioni essenziali e imprescindibili che permettono di definire un immobile quale abitazione principale. Le ultime pronunce della stessa Corte Costituzionale hanno escluso che la dimora abituale debba configurarsi necessariamente insieme al “nucleo familiare” (come era previsto prima della modifica costituzionale). Da una attenta lettura della normativa di riferimento in materia d’IMU, non c’è alcuna norma che impone l’utilizzo esclusivo dell’immobile destinato ad abitazione; per cui, quest’ulteriore condizione (locazione parziale) non può essere introdotta per via interpretativa. Né a diversa interpretazione si poteva giungere con la lettura della richiamata circolare 3/2012 del MEF che nel trattare il rapporto tra IMU e IRPEF focalizza, non a caso, la circostanza specifica dell’abitazione principale “parzialmente locata” trattandosi al tempo stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione principale e di un immobile locato per la rimanente parte. In tal caso, il Mef si è preoccupato nella Circolare sopra richiamata di specificare quando fosse dovuta l’Irpef precisando che sarebbero state dovute sia l’Imu sia l’Irpef nel caso in cui l’importo del canone di locazione fosse stato di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%. Il passo della circolare va però letto considerando che l’abitazione principale nel 2012 era soggetta a IMU. Facendo riferimento alla ridetta circolare del Mef l’attenzione del non era tanto riferita  all’Imu, quanto soprattutto all’Irpef. Tant’è che nelle successive pronunce del 2013 il Mef ha confermato che “anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie”. Nell’Ordinanza ultima la Suprema Corte di Cassazione (N°8236/2026)  ha precisato altresì che quando il legislatore ha voluto escludere l’esenzione dal pagamento di un tributo erariale o comunale in presenza di una locazione, lo ha fatto espressamente, come per esempio, nel caso dell’assimilazione all’abitazione principale dell’immobile posseduto da anziani o disabili che hanno trasferito la residenza in istituti di ricovero, oppure nel caso degli immobili posseduti dai militari e in quello dei pensionati esteri. Si tratta di ipotesi eccezionali accomunate dal riconoscimento dell’esenzione per abitazione principale, pur in assenza dei requisiti costitutivi della residenza e della dimora abituale, e nelle quali la locazione dell’immobile è espressamente prevista come condizione escludente l’esenzione. Con riferimento agli immobili destinati ad abitazione principale sia la normativa di riferimento previgente sia quella attuale nulla dispongono in ordine alla perdita del beneficio dall’esenzione IMU in caso di locazione parziale dell’immobile destinato a prima casa purchè, come già segnalato, con riferimento al ridetto immobile, il soggetto interessato può vantare la residenza anagrafica e la dimora abituale (anche senza il proprio nucleo familiare), trattandosi di due condizioni essenziali e imprescindibili per la definizione stessa di quell’ immobile quale abitazione principale.