Superbonus 110: Al via i controlli incrociati del FISCO sulle rendite catastali “fantasma” non aggiornate e non solo

Nuova ondata di lettere di compliance da parte dell’Agenzia delle Entrate. Nel mirino le mancate variazioni catastali dopo i lavori di riqualificazione riconducibili

al Superbinu110. Per chi non si adegua scattano accertamenti tributari e pesanti sanzioni. Quella delle rendite catastali è solo la punta dell’iceberg perché le criticità al vaglio dell’Agenzia delle entrate riconducibili ai lavori di ristrutturazione degli edifici con il Bonus 110 sono molteplici e tutte sotto la lente di ingrandimento del Fisco a seguito di controlli e verifiche che saranno sempre più serrate e incisive.

La stagione delle agevolazioni edilizie lascia spazio a quella dei controlli e delle verifiche per migliaia di proprietari di immobili nel Mezzogiorno e in tutta Italia. Infatti, il ritorno alla normalità dopo la pausa estiva rischia di essere molto amaro. L’Agenzia delle Entrate ha infatti avviato in questi ultimi mesi una massiccia e capillare operazione di verifica finalizzata a scovare chi dopo aver usufruito del Superbonus 110, ha “dimenticato” di aggiornare la rendita catastale del proprio fabbricato. Un adempimento tutt’altro che formale introdotto dall’ultima manovra finanziaria che si sta traducendo in una pioggia di lettere di compliance e che presto sfocerà in veri e propri accertamenti tributari. In particolare, dopo una prima fase sperimentale avviata lo scorso anno che ha preso di mira i casi più macroscopici gli uffici del Fisco hanno impresso un’accelerazione decisiva, al fine di scovare chi non ha adeguato le rendite catastali del proprio immobile, pur avendo usufruito del bonus 110. In queste settimane è in corso una nuova e più stringente ondata di comunicazioni da parte dell’agenzia delle entrate. Infatti, l’incrocio delle banche dati dell’Anagrafe Tributaria con i dati delle cessioni dei crediti e delle asseverazioni ENEA sta permettendo all’Agenzia di individuare situazioni di netto disallineamento. Sotto la lente dei controlli attuali non ci sono più soltanto gli immobili mai censiti ma le proprietà che presentano rendite catastali irrisorie e totalmente sproporzionate rispetto all’ingente valore dei lavori strutturali o di efficientamento energetico realizzati come cappotti termici, impianti fotovoltaici e infissi di ultima generazione.

Cosa prevede l’obbligo e chi rischia

La normativa di riferimento è chiara: l’obbligo di aggiornamento tramite la procedura Docfa scatta ogniqualvolta gli interventi edilizi comportino un incremento del valore dell’immobile superiore al 15% del suo valore catastale originario. Di fatto, il salto di due o più classi energetiche garantito dal Superbonus si traduce quasi sempre in un automatico aumento del valore di mercato e della redditività del bene. Il mancato adeguamento si traduce in una “rendita fantasma” che penalizza le casse dello Stato e dei Comuni impositori poiché la rendita catastale è la base di calcolo per l’IMU, le imposte di registro, le tasse di successione e la stessa IRPEF. Per cui, la rendita catastale non aggiornata dal proprietario dell’immobile oltre a concretizzare una deroga sostanziale della normativa di riferimento che regola i superbonus, realizza altresì una violazione tributaria concomitante poiché permette al contribuente di versare meno imposte rispetto a quelle dovute (Imu – Registro, Irpef) considerando l’effettiva capacità reddituale del proprio fabbricato. Infatti, la rendita catastale per definizione altro non è che l’indice che quantifica la potenzialità reddituale di un fabbricato iscritto in catasto o suscettibile di essere iscritto presso il catasto edilizio urbano. In termini percentuali non sono pochi i proprietari di immobile che a seguito dei lavori di ristrutturazione dell’immobile per dotarlo di cappotti termici, impianti fotovoltaici e infissi di ultima generazione finalizzati ad un risparmio energetico, non hanno aggiornato le rispettive rendite catastali.

Dalle lettere di compliance agli accertamenti tributari: cosa succederà nei prossimi mesi

Le lettere inviate in questi mesi dall’Agenzia delle entrate rappresentano l’ultima chiamata per il contribuente (la cosiddetta compliance); ossia, una sorta di allert con il quale l’Ade comunica in via bonaria di avere individuato l’incongruenza catastale di riferimento, invitando il contribuente ad adeguare entro un certo termine la rendita catastale dell’immobile ristrutturato. Pertanto, chi riceve l’avviso (compliance) ha la possibilità di giustificare lo scostamento qualora i lavori non abbiano effettivamente modificato la consistenza o la classe dell’immobile. Diversamente entro il termine indicato dall’Agenzia delle entrate è necessario regolarizzare spontaneamente la propria posizione tramite il ravvedimento operoso, potendo così presentare al catasto la variazione (catastale) di adeguamento della rendita catastale sia pure tardiva, pagando una sanzione ridotta. Così facendo, si eviterà la successiva notifica di un avviso di accertamento tributario con sanzioni particolarmente elevate.

I piani operativi dell’Agenzia delle Entrate per i prossimi mesi parlano chiaro: per chi non risponde o non si adegua al nuovo parametro catastale le lettere o avvisi bonari si trasformeranno inevitabilmente in avvisi di accertamenti tributari. In questo scenario, l’Amministrazione finanziaria provvederà all’aggiornamento d’ufficio della rendita catastale, applicando le sanzioni amministrative piene che oscillano da 1.032 euro a 8.264 euro per singola unità immobiliare. Per cui, quello che non hanno fatto i proprietari di immobili spontaneamente lo farà l’Agenzia delle entrate con un aggravio di sanzioni notevole. Ma il vero salasso fiscale arriverà dal recupero retroattivo delle imposte di riferimento; infatti, i Comuni impositori potranno emetteranno avvisi di accertamento tributari per richiedere la maggiore IMU non versata negli anni successivi alla fine dei lavori, imposta che sarà gravata da sanzioni e interessi, riconducibili nel caso di specie ad una infedele dichiarazione. Inoltre, l’assenza di un catasto aggiornato bloccherà di fatto qualsiasi futura compravendita o pratica di successione dell’immobile. Pertanto, l’invito degli ordini professionali e dei tecnici del territorio è dunque quello di non sottovalutare le raccomandate in arrivo in questi mesi e nelle ultime settimane, al fine di mettersi in regola subito in modo per evitare che il “regalo” del 110% si trasformi in una pesante sanzione.

Per cui, non c’è alcun dubbio dagli ultimi dati trasmessi dal MEF che l’era del Superbonus 110% è entrata nella sua fase più complessa e temuta: quella del recupero crediti e degli accertamenti massivi da parte dell’Agenzia delle Entrate. Con lo scadere dei termini di presentazione delle dichiarazioni e il consolidamento delle banche dati digitali, il fisco italiano ha avviato una capillare attività di verifica sulle opzioni di sconto in fattura e cessione del credito. Questo meccanismo, pur avendo azzerato l’esborso immediato per molti contribuenti, ha generato una catena di responsabilità solidali e settoriali. L’azione accertatrice odierna non colpisce alla cieca, ma segue precisi algoritmi d’incrocio dati che mettono a rischio quattro figure chiave: proprietari di immobili, condomini, amministratori e professionisti tecnici.

La normativa di riferimento e i poteri di accertamento dell’AdE

Gli accertamenti si fondano sui poteri attribuiti agli uffici finanziari dagli articoli 31 e seguenti del D.P.R. n. 600/1973. La peculiarità dello sconto in fattura risiede nell’estensione dei termini di decadenza. Solitamente il fisco ha 5 anni per accertare le dichiarazioni. Nel caso di utilizzo del credito d’imposta derivante da opzioni alternative, l’atto di recupero può essere notificato fino all’ottavo anno successivo a quello di utilizzo del credito da parte del fornitore, portando di fatto il periodo di monitoraggio complessivo a oltre 10-13 anni dalla fine dei lavori per il beneficiario originario.

Mappa dei Rischi e Destinatari dei Controlli

Una panoramica sintetica delle principali contestazioni e delle conseguenze per ciascun attore della filiera:

Il proprietario o detentore dell’immobile è il beneficiario originario della detrazione, anche se ha optato per lo sconto in fattura. L’Agenzia delle Entrate, qualora rilevi la mancanza dei requisiti soggettivi o oggettivi, procede al recupero dell’imposta nei suoi confronti.

I nodi più critici riguardano: La conformità urbanistica (CILA-S). Sebbene la norma avesse previsto deroghe per le altezze o le doppie conformità rigide, la presenza di abusi edilizi gravi o la totale difformità rispetto alla CILA-S depositata fa decadere l’intero impianto agevolativo. Il principio di effettività della spesa: Il fisco verifica la presenza delle fatture e dei “bonifici parlanti” per le eventuali quote non coperte dallo sconto al 110%.

Nei condomini il rischio si moltiplica a causa della natura collegiale delle decisioni. L’Agenzia delle Entrate analizza accuratamente il registro dei verbali assembleari. Delibere approvate senza le maggioranze previste dal Decreto Rilancio (maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio) possono inficiare la legittimità fiscale del quadro dei lavori. Se il fisco contesta il credito condominiale (es. cappotto termico non conforme), l’atto di recupero si indirizza ai singoli condomini in base ai millesimi di proprietà. L’amministratore di condominio non risponde direttamente con il proprio patrimonio delle imposte evase dal condominio, ma rischia pesanti azioni di rivalsa civilistica. Qualora l’amministratore abbia liquidato i SAL (Stato Avanzamento Lavori) in presenza di palesi difformità o senza aver raccolto le asseverazioni necessarie, i condomini possono citarlo per responsabilità professionale. È dovere dell’amministratore custodire l’intero “faldone” tecnico e fiscale per il periodo degli accertamenti (almeno 8-10 anni), pena la responsabilità per l’impossibilità di difesa del condominio in sede di contenzioso. I professionisti sono i soggetti su cui grava la pressione maggiore, sia amministrativa che penale. In particolare, il controllo sistematico sui computi metrici estimativi effettuati tramite i prezzari regionali o il prezzario DEI è il terreno preferito dagli ispettori dell’AdE. Sovrafatturazioni o l’inserimento di voci di spesa non agevolabili (ma camuffate come tali) fanno scattare la contestazione di visto infedele o asseverazione mendace. Se viene dimostrato che il professionista ha agito con dolo o colpa grave per favorire la creazione di crediti inesistenti, scatta la responsabilità solidale con il beneficiario e il fornitore, espandendo il recupero coattivo anche sui beni personali del tecnico. Per cui, sono davvero molteplici le criticità attualmente al vaglio dell’Ade e della Guardia di Finanza al fine di portare a galla casistiche nelle quali per le ragioni sopra evidenziate condomini, amministratori di condominio, professionisti e committenti privati non hanno osservato pedissequamente la normativa di riferimento nonché l’osservanza dei termini perentori pervisti ex lege. L’epilogo temuto e non auspicato è quello della revoca dei crediti d’imposta erogati dal Fisco e la contestuale irrogazione di pesanti sanzioni. Il consiglio è quello di verificare preliminarmente la regolarità delle pratiche espletate al fine di avere subito contezza sull’osservanza dei termini di legge nonchè della normativa di riferimento. In caso di incongruenze o inosservanze nelle procedure è necessario, già dopo la notifica dei primi avvisi o comunicazioni di irregolarità notificate dall’Ade attivarsi al meglio per difendere le proprie ragioni.